変動金利が段階的に上昇したとき、総返済額がいつ・どれだけ固定金利を逆転するかを可視化します。
現在の固定金利 3.21% と総返済額が並ぶのは、 変動金利が当初 0.90% から — まで上がったとき（このシナリオの上昇カーブで均等にスケールした場合）。
変動金利が「ずっと一定」だと仮定した場合、固定と並ぶのは — の水準です（=損益分岐の固定金利）。
多くの変動型は、金利が上がっても返済額は5年間据え置き／見直しも1.25倍まで。一見やさしい仕組みですが、増えた利息は「未払利息」として繰り越され、最終回にまとめて請求されることがあります。返済額が変わらない＝負担が消えた、ではありません。
登記費用・印紙税・ローン事務手数料・保証料・不動産取得税・火災保険など。新築で物件価格の3〜7%、中古で6〜10%が目安。フルローンでも現金がそれなりに必要です。元本だけでなくここも資金計画に。
契約者が死亡・高度障害になるとローンが完済される保険。金利上乗せ型でがん・三大疾病保障を付けられます（+0.1〜0.3%程度）。フラット35は団信任意なので、その分も金利・保険料の比較に含めましょう。
年末ローン残高の0.7%が最大13年間所得税・住民税から控除。借入が大きいほど効果大で、実質金利を下げます。省エネ基準適合などで上限が変わるため、買う物件の要件確認を。本シミュレーターの総返済額には未反映なので、別途プラスの効果として考慮を。
早い時期ほど利息圧縮効果が大きい。変動を選ぶなら「金利差で浮いた分を貯めて繰上返済の原資にする」のが王道の防御策。金利上昇局面でも残高を減らせれば利息負担を抑えられます。
変動が得かは結局将来の金利は誰にも分からない。判断軸は「金利が2〜3%上がっても返済を続けられるか」。返済額が世帯手取りの20〜25%以内か、上昇後でも余裕があるかをこのシミュレーターで確認しましょう。
借入を変動と固定に分割する手も。金利上昇リスクを半分にしつつ、低金利メリットも一部享受。「全部変動は怖いが全部固定は高い」人の折衷案です。
変動は短期プライムレート（政策金利）連動、固定は長期金利（10年国債）連動。2024年以降の利上げ局面で変動も上昇を始めています。固定はすでに上昇済みで、両者の差は縮小傾向。シナリオは保守的に置くのが安全です。